因争夺59个地面车位的使用权，绍兴新昌县盛世华庭小区房产商和业主委员会对簿公堂。新昌县人民法院审结的这起车位纠纷案，于近日成功入选浙江省高级人民法院第55期《案例指导》。“以前小区地面车位的归属实践中界定比较模糊，一直存在争议。现在有了指导性案例，对同类案件的办理具有很大的参考价值。”该案件被告代理人、浙江新希望律师事务所律师潘孟雁说。
如今，盛世华庭小区地面车位由全体业主使用（图片由小区业主提供）
停车纠纷：
未购地下车位
车辆不允许进小区
盛世华庭小区位于新昌县城区，于2016年左右交付使用。小区规模并不大，只有4幢小高层，约130户人家。据该小区业主委员会主任何先生说，业主入住后，跟当时的物业公司之间的纠纷相继发生，特别是因为小区停车的问题，双方矛盾频发。据悉，该小区地面划有59个车位，地下还有停车场，然而，当时的物业公司规定，未购买地下车位的业主，其车辆不允许进入小区。业主们对当时的物业公司的管理并不满意。2019年9月，首届业主委员会成立后，更换了物业公司。或许是前物业公司被换掉，业主委员会引来一场官司。2020年11月，该小区房产商将业主委员会告上法庭，要求确认小区内59个地面车位使用权归其所有。房产商诉称，小区建成后，涉案车位经新昌县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格；且是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于房产商。此外，其与买受人签订的《商品房买卖合同》中对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。对此，小区业主委员会辩称，地面车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于房产商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉事地面车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。法院判决：
59个地面车位使用权
归小区业主享有
对于涉案小区地面车位性质及权利归属认定问题，新昌县人民法院从法律法规、客观情况等方面进行全面分析。车位性质方面，法院认为，房产商按照规划建设的地面停车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施；房产商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归房产商。本案中，涉事地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。车位权属方面，法院认为，涉案地面车位未计入小区的建筑面积，本质上属于土地使用权。即使房产商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。买卖合同方面，法院认为，房产商未提供证据证明其已对《商品房买卖合同》中的相关条款尽到合理提示及说明义务，因此该格式条款无效。此外，判决书还提到“据新昌地区商品房销售的实际做法，考虑到房产商的投资成本，在规划行政主管部门的指导下，所有小区的房产商基本上是对地下车库及车位进行出售、附赠或者出租，地上车位的使用权归小区业主享有，因此从兼顾业主和开发商两者利益及社会价值指引方面出发，涉案亦可遵照执行”。最终，新昌县人民法院判决驳回了房产商的诉讼请求。其不服一审判决，向绍兴市中级人民法院上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。“现在这些地面车位由全体业主使用，先到先停。”何先生说。（内容来源：绍兴晚报）
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