事关14亿人！国家释放三大信号，楼市拐点将至，房价不得不跌？

据中原地产统计，1-7月整体调控高达352次，平均每月50次，每日调控1.66次。另一边，再看7月房地产市场表现，据国家统计局数据显示，70个大中城市房价环比涨幅继续收窄，值得注意的是，7月全国商品房销售面积和销售金额涨幅延续回落，成交均价为10373元/㎡，已回归2020同期水平。

调控趋严、量跌价难涨，在经历了高速奔跑后，房地产市场有了减速的迹象，同时，国家也在释放三大信号，暗指楼市拐点将现，房价也不再任性。

一、全国空置房超1.3亿套

潘石屹两年前曾提到过，全市空置房超过1.3亿，如今，想必这个数值又抬高了不少，据不完全统计，我国的房屋空置率约为22%。如果这个数值没概念的话，按照国际标准来看，空置率在5-10%处于合理区间，10%-20%为危险区间，超过20%则为严重挤压！

可以想象，大街上林立的高楼，一大片却无人居住，不少城市尤其是三四线城市表示去库存难，近日，湖南岳阳甚至出现降价超15%的情况，同样让人唏嘘。

事实上，除了住宅以外，写字楼也面临去库存的问题，尽管今年空置率有所下降，但是写字楼出租难、租金高等问题仍然不能忽视。

深圳作为一线城市，上半年，据戴德梁行数据显示，深圳写字楼空置率也在20%以上，达到22.27%，此前，深圳光明区就出过写字楼租金指导价，让企业与承租单位签订租赁合同前，需报区产业主管部门审核，签约价格应低于政府租金指导价的10%及以上。国家出台相应政策，意在解决写字楼租赁过程中的规范，最终实现供需实现动态平衡。

二、急刹车！集中土拍延迟

集中土拍的初衷是为了‘稳地价、稳房价、稳预期’的目标，全年分为三次两集中，全国22个城市参与，但是从4月第一场集中土拍来看，杭州、重庆土拍市场过于火热，但看西部城市，重庆土拍溢价率高达40%，成为土拍冠军。

近日，关注楼市的朋友可以发现，上海、天津、深圳、青岛、苏州对于第二次土拍的时间均做出调整，有的甚至推迟到9月。而从城市公布的集中用地公告也可以发现，第二次土拍调整不小。

杭州：采用保证金模式报名，并且保证金普遍为起拍价的20%；10宗“竞品质”试点地块溢价率上限为10%，其它溢价率从30%调整为20%;“竞品质”试点地块全部实行现房销售，全部验收后再进行现房销售;

天津: 经过调整之后，地价的溢价率最高为15%封顶

苏州：提升保证金等举措, 新规规定，除吴江区地块外，吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50%及以上。

调控中重要的当属控制溢价率，地价和房价之间的关系，相当于面粉对面包，将面粉限制住了，面包的价格自然也就上不去了

集中土拍采取急刹车的行为，也是为了避免出现第一次拍卖热度，从降低溢价率控制房价上涨，第二次虽时间延迟但是目的更加明确，控制预期再出发。

三、“大拆大建”不复存在

住建部起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，这下，靠拆迁致富的人梦真的破碎了，开发商靠大修大建赚快钱模式路也走不通了，这也意味着，城市真正从增量时代进入存量时代。

而除了住宅不能大拆大建，另一边，和住宅配套的商业综合体也强调要合理规划和建设，近日，江苏省发布《关于完善商业网点规划管理的指导意见》，从要求严控制大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争。

城市微更新、商业合理规划，二者都在表明狂风暴雨般的城市开发已经逝去，未来更多的是靠商业运营、优化建筑环境，从而带动住宅商业增长。对于城市的开发建设方式，找到一条新出路才是关键。

结语

从国家统计局发布的7月房地产市场相关数据，根据趋势可以预测，未来城市降温将是大概率事件。另外，58安居客房产研究院分院院长张波发表观点指出，预计下半年楼市降温将是主基调。