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惊爆!全国房价收入比排名出炉!绍兴......

“房价收入比”首降,这是2018年楼市下行的体现。不过,与楼市整体趋势的下行相比,主要一二线城市的房价收入比仍旧居高不下,部分城市房价收入比相比于2014年翻了一番。


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什么是房价收入比?


房价收入比,顾名思义,就是房价与收入之比,不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法,一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算,即:房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入


这一指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。


房价收入比的高低,反应的是某个城市购房的难易程度,也折射出房地产行业的泡沫。


哪些城市房价收入比过高?哪些城市处于合理水平?房价收入比的高低,对于未来城市房价有何影响?


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近日,《2018年全国50城房价收入比报告》发布,全国50个主要城市的房价收入比从2017年的14.1下降到了13.9,迎来约1.4%的小幅降幅。


《2018年全国50城房价收入比报告》具体发布数据如下:从上至下,从左至右,房价收入比依次降低。


全国50城中,房价收入比超过20有6个城市,超过10的有37个城市。房价收入比最高的是深圳,普通家庭要省吃俭用将近35年才能买得起一套房,对房奴来说最宜居的城市则是长沙,买房难度不及深圳的五分之一。


按国际公认的标准,发达国家的房价收入比3-6比较合理.以这个标准而言,我国50个主要城市中,其实只有长沙、乌鲁木齐、烟台等13个城市处于合理区间,“及格率”不到三分之一。


值得一提的是长沙,50城中房价收入比最低的长沙,是榜单中唯一一个房价收入比低于7的城市。


长沙作为湖南省会,长沙的GDP规模早已过万亿,位居全国第14位,2018年城镇居民可支配收入50792元,比全国平均水平高出30%,算是二线城市中的佼佼者。


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关注房价收入比有什么用?

房价收入比虽然无法衡量楼市泡沫程度,但对于购房投资并非毫无用处。


其一,经济、收入和人口基本面相似的城市,房价收入比越低,楼市安全边际就越高,反之同理。换句话说,在剥离投机属性之外,房价存在向基本面回归的倾向。一些比长沙房价收入比还高的三四线城市,需要谨慎了。


其二,靠外来投资或投机支撑的城市,楼市容易受到调控政策影响,波动频繁。一旦楼市调控收紧,楼市就会应声而落;一旦楼市调控松绑,楼市也会迅速反弹。这是两面性所在,也是这类城市的投资机遇所在。



其三,房价收入比快速上升的城市,需要谨慎。这意味着,房价涨幅远远超过居民收入涨幅,整个城市的平均购房负担上升过快,这对于楼市的可持续性并不利。


其四,楼市上半场和下半场的玩法完全不同。楼市上半场是普涨行情,闭着眼买房都能从中获利;楼市下半场,普涨行情结束,楼市大分化开启,一二线与三四线,人口流入的城市与人口流出的城市,经济向好的城市与经济衰退的城市,将会产生巨大悬殊。


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按理说不应该啊!


到底是什么原因导致的呢?


因为在长沙政府看来稳房价,反炒房,是经营城市的重要手段。2019年1月11日,长沙市长胡忠雄在论述房地产时候提到:


“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利,持续保持房价“洼地”优势。”


“攻坚战”和“房价洼地”,无疑是对长沙房地产调控的一个定调,而事实上,在过去的几年中,长沙也确实一板一眼地执行了,打造出全国所有城市中对炒房行为打击最为严厉的城市。


自2016年开始,长沙开始了声势浩大的“反炒房战役”,把打击炒房当做“阶级斗争、敌我矛盾”来抓。


父母投靠子女两年内不得作为单独家庭购房

未成年人和集体户口大学生不得购房

夫妻离婚按原有家庭套数限制购房

叫停企业购房

限售加码到4年……


长沙不仅打击捂盘惜售,而且限购政策全面升级。以往在长沙,落户即可购房,而按照新规,新落户必须满1年或缴纳两年社保,方能获得购房资格,这就相当于堵住了“抢人大战=变相松绑限购”的政策漏洞。


在接二连三的调控政策中,可以钻的漏洞不断减少,炒房者被一套套组合拳揍得鼻青脸肿。而最直接的成果,就是在一片野蛮生长的城市中,长沙的楼市仍然可以保持平稳。在中国16个GDP跨入“万亿俱乐部”的城市中,长沙是房价最低的一个。


当然,反炒房战能否坚持到底,考验着所有城市。


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衡量一个城市房价是否合理,有两大指标。


一个是房价收入比,即住房总价与家庭可支配收入之比;另一个是租金回报率,即租金与房价之比。显然,房价收入比越高,购房负担越重;租金回报率越低,房地产市场泡沫程度就越高。


综合来看,厦门、三亚、福州的房价收入比和租金回报率都相对突出。房价收入比高,租金回报率低,这些城市值得给予特别注意。


所以,对于一二线城市来说,房价收入比过高,并不一定意味着泡沫风险。但对于三四线城市来说,房价收入比过高,甚至超过二线城市,则必然存在着泡沫风险。


然而,一旦楼市进入下半场,房价上涨预期不复存在,那么租金回报率就成为衡量一个城市房价泡沫程度的重要标志。


另外,房屋直租越来越少,而房屋托管成了现在租赁市场的主流。在有限的市场想要抢占份额,争抢房源在所难免,这场大战的后果却也一目了然。


租金的平均水位一路飙升,更严重的是,对于租金上涨的预期也一路上扬。而承受这一切的,只有租客。


小编也着实希望绍兴能跟长沙一般,楼市也可以保持平稳,城市稳固发展,当下楼市入春,不少投机者又开始蠢蠢欲动,这也算是给他们提了一个醒!


来源:绍兴楼市情报

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