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68万买的“法拍房”2033年才能入住?谁该担责?

现如今,在网络平台购买法院拍卖的房产成为了很多人买房的一种新方式,首先它需要通过缴纳保证金来获得参与竞拍的资格,随后会根据情况进行几轮竞拍,竞拍结束后拍卖成功的买家可通过接下来的手续进行房屋交付。但是,这看似顺理成章的流程,却让花了68万元线上竞拍成功的杨先生遇到了麻烦。

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男子竞拍法院拍卖房,房屋仍有租赁关系引质疑

今年7月,成都市的杨先生一直想为自己年迈的父母买套房子,由于存款有限,所以他便在网络司法拍卖平台查询了相关房源信息。通过筛选,崇州市人民法院正在拍卖的一套位于成都市双流区新科运河城小区的房子吸引了他的注意。

这套房子经过一次流拍,当时是68万元起拍,价位处于杨先生的心理预期范围。但他在拍卖网站上却发现该房存在租赁关系,并且有借条等相关附件。随后杨先生与法院取得联系,但由于他不是案件当事人,院方称无权告知。

杨先生在拍卖网站上看到,房主周利红把房子租给一个叫罗某华的人。罗某华从2014年的6月8日起,签订了一份十九年的租期的租赁协议,租金共计68万4000元。而也就是这天,周利红曾向罗某华借款68万4000元。

周利红与罗某华究竟是什么关系?借条是否与租赁合同有关呢?虽然心存疑虑,但是杨先生称他基于对法院及网络拍卖平台的信任,最终还是选择在7月26日时缴纳了7万元保证金进行竞拍。随后,杨先生以68万元竞拍成功。

杨先生:

“我拿到房产证后就去看房,屋里面明显就有人却不给开门。我跟周立红打电话联系过,她说话特别激动,反正就是不给协商。”

杨先生想,如果自己的房子真的被出租19年,房子建于2000年,为50年产权,房子起租于2014年,要等到2033年才能入住,且产权仅剩17年。随后,杨先生立即选择联系崇州市人民法院,希望尽快解决此事,但是事情并不像他想象的那么简单。

四川省成都市崇州市人民法院
执行法官 丁轮:

“申请人是成都小企业融资担保有限公司,周利红他们当初是用了她的这个房子为这个金鹰家私担保,作为担保物处置。他(杨先生)打过电话咨询,我也跟他讲明了这个问题,既然法院披露了她租赁,应该就不腾退,所以说买受人你们要着重考虑。也就是说签收裁定的时候,我们也告知他,这一点他是明确了的。”

执行法官还表示,在执行当中他们只负责做一定的审查工作,至于这份租赁合同是否真实、合法、有效,需要买受人通过法律诉讼来解决相关问题。但是,杨先生则表示他怀疑周利红涉嫌存在恶意租赁、以租抵债等行为,随即决定聘请律师对此事做进一步调查取证。


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租赁双方关系扑朔迷离,无奈之下报警求助

杨先生:

“代理律师去派出所调取了罗某华跟周立红的户籍信息,显示她们户籍地址是一样的,居住地址也是前后楼挨着。门卫也证实周利红和罗某华是母女关系。”

律师:

“周利红已经大量负债,在房屋被抵押人民法院处查封状态后,罗某华才来进行租赁的。”

杨先生的代理律师还表示,虽然法律上有“买卖不破租赁”的说法,但是这并不能保护通过“以租抵债”的方式所享受的租赁权。她认为被执行人周利红的行为有涉嫌逃避执行而虚构租赁协议和借条的嫌疑。随后,杨先生与其代理律师决定前往新科运河城小区并报警求助。

随后,民警与杨先生等人来到周利红所居住的4号楼以及罗某华所居住的12号楼进行敲门,但是最终都无人应答。当天晚上,有记者跟随杨先生与代理律师继续在楼下等候。但是不料,一名陌生男子突然出现,不仅对记者等人恐吓辱骂,甚至试图进行殴打。

大约5分钟后,一名自称周利红的女子从楼上下来。周利红表示,她并不清楚房屋前期是如何被拍卖出去的,而且她还向记者提供了一份早前向崇州市人民法院提交的执行异议申请书,但是一直没有得到回复。

四川省成都市崇州市人民法院执行局执行法官 丁轮:

“就处置周立红的房子当中,我们是依照法律规定进行公告,进行了依法评估,周利红一直不到法院,我们也采用了公告送达的方式在她小区里面张贴。虽然说她是提了执行异议,当时我们法院对这个还是很重视,专门安排相关人员对它进行审查,但是在审查过程当中,需要周利红核实相关情况的时候,多次打电话她都没接,也没有对这个没接的电话进行反馈,因此没有对她的执行异议进行立案。”

目前,杨先生已经向双流区人民法院提出排除妨碍的诉讼请求,案件正在等待下一步的裁决结果.

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竞拍者要有风险意识,避免买到“麻烦”

买卖不破租赁”,租赁期间如果房屋所有权变化,确实不影响租赁的效力,但在法院查封之后出租、占有,确实可以排除妨碍,而且有必要惩处纠正。法拍房之所以被很多人青睐,一方面是价格优势,一方面基于对司法的信任,但法拍房带来的纠纷也不少。

首先对于竞拍者,要有风险意识,在买房前要调查清楚,否则买来便宜的同时也可能买来“麻烦”。其次要完善法律,明确司法拍卖的性质和拍卖法的关系,程序要严谨,对于老赖和不诚信者加大惩处力度。法拍房要便宜也要靠谱,执行才有公信力。

所以,购买法拍房一定要谨慎!

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