近日，有位网友提出一个问题，“嵊州的商品住房给谁住”？他提到，我市一小区2014、2015年交房，一共680户，目前登记住户300户左右，租客80户左右，空房却有250户之多······我们曾提出 “房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。客观讲，当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企业自身因素；仅归因于任何一方面均有失偏颇。第一、中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。中国住房整体已经静态平衡，经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其程度参考当年的纺织、家电。第二、中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。第三、人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。1962-1976年的婴儿潮人口正在退出劳动力市场，步入老龄化。2021年60岁及以上、65岁及以上人口占全国人口的18.9% 、14.2%，中国人口老龄化速度和规模前所未有，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。人口结构将经历百年巨变，金字塔——柱状——倒金字塔。少子化加速到来，中国出生率持续大幅下降，2021年中国出生人口创下1949年以来新低。第四、中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半，这是由深层次的住房制度决定的，中国房地产市场最根本的问题是人地错配（一二线高房价三四线高库存）、人口流入地区建设用地供给不足、优质公共资源富集、金融高杠杆、流动性过剩等。第五、城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%，接近中高收入经济体的66.6%。中国城市化已进入快速发展期的减速发展阶段。2021年农民工总量2.9亿人，其中，本地农民工1.2亿人，外出农民工1.7亿人。如果推动户籍制度改革和基本公共服务均等化，中国城镇化率已经达到75%左右。从人均住房面积看，改革开放以来，中国住房事业取得巨大进步，从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有并不平衡，最低20%的城镇家庭户拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房面积。1）需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。2）房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。3）支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。4）供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。第七、部分房企过度举债、高杠杆扩张，存在冲规模饥渴症，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。2016年12月中央经济工作会议提出“房住不炒”“长效机制”。2017年下半年棚改规模大幅下降。但是，部分房地产市场主体对国家重大政策调整、房地产长周期拐点到来估计不足、准备不够，降负债不够坚决，部分房企逆势加杠杆向全国扩张、拿地拿在价格高点上或者跨界多元化，结果迎面赶上长周期拐点、房地产调控逆风等叠加，遭遇现金流危机。第八、在短时间内，多种因素叠加，市场主体应接不暇、难以应对。从供给看，项目开工延迟，开发进程放缓；从需求看，内外部环境影响居民购房节奏，购房观望情绪浓厚。
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